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Q&A

マンション管理Q&A

よくあるご質問をまとめました。

Q.区分所有法とはどのような法律ですか?
A.
区分所有法は「建物の区分所有等に関する法律」といいます。
一言で言えば、主として、1棟の建物を区分し、その各部分を所有権の目的とする場合の所有関係を定めるとともに、建物及び敷地等の共同管理について定めた法律です。

たとえばマンションのように各住戸部分を区分所有者が単独所有(専有部分という)しても、住戸部分のほかに、躯体、外壁、エントランス開放廊下、エレベーター等のように、区分所有者が単独所有できない部分(共用部分という)があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要があります。

また、区分所有者は、一体不可分の1棟の建物を区分して所有する以上、必然的に建物及びその敷地等共同して管理する必要がありますので、そのための組織や運営方法等について規定する必要があります。

区分所有法は、主としてこのようなことを定めた法律ですが、そのほかに、いわゆる団地関係における管理等の方法についても定めています。

Q.マンション管理適正化法とはどのようなものなのでしょうか?
A.
マンションという言葉が法律用語として使われたのは、この「マンション管理適性化法」が初めてです。正式名は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」といい、マンションを管理する上での適正化を目指す新しい法律です。

本法律は、国・地方公共団体の役割と管理組合、区分所有者の責務も明記しており、国土交通大臣は、「マンション管理適正化指針」を定め(3条)、それをもとに管理組合や各区分所有者が応分の負担と協力(4条)をしながら、みんなで管理問題を考えていこうというものになっています。

マンションを購入する人は、買った途端に管理組合を構成する一員になります(区分所有法3条)。いままでは、この管理組合と管理会社が表向きに出てくる関係でしたが、管理組合及び区分所有者の努力義務が法律並びに指針という形で明確に示されました。

また、国・地方公共団体にも努力義務が課せられ(5条)、特に住民と最も接点が近い地方公共団体は、管理組合や区分所有者に対しきちんとした情報提供や相談を受けられる体制の整備を行うこととされています。

更に、新しい支援体制の一つとして、「マンション管理士」(6条~43条)や「マンション管理適正化促進センター」(91条~94条)を新たに創設し、その一方では、管理会社が管理組合のためにしっかりと機能していくしくみとして「登録制度」を構築する等マンション管理業についても整備されました。(44条~90条)。

このような構想図のもとに今回の法律ができ、マンションの関係者全員が応分の協力を得ながら、マンションを購入し、そこに住む人たちの生活をきちんと支援をしていくというしくみになっています。

Q.マンションの専有部分と共用部分の違いについて教えて下さい。
A.
専有部分とは、床、壁、天井、扉などによってほかの部分から遮断されていること、および独立した住居、その他の用途に使われる部分になります。

区分所有法では原則として、界壁や床スラブで囲まれた空間の内側だけを専有部分として界壁などそのものは共用部分と定めています。

マンション内の専有部分を除いたすべての建物部分を共用部分といいます。共用部分は区分所有者全員で共有しています。例えばマンションのエントランス、エレベーターはもちろん建物の構造部分にあたる壁、床、天井、柱なども共用部分です。

ちなみに、共用部分のうち特定の居住者が使用する部分を専用使用部分といいます。これらはバルコニー、玄関扉、窓などがあります。この部分の管理と補修は、そこを使用している所有者が行うことになっています。例えば、窓ガラスが割れた場合は、原則としてその部屋の区分所有者の負担で修理や取り替えを行います。

Q.規約に例えばバルコニー等の専用使用権を定めた規定はありますが、区分所有法には「専用使用権」についての規定が見当りません。専用使用権とは、どのような権利なのですか?
A.
マンションの駐車場や各住戸に接するバルコニーのように、敷地や共用部分でありながら、通常、特定の区分所有者だけが専ら使うことができて、その他の者は使うことができない部分を専用使用部分といい、専用使用部分を使う権利を専用使用権といいます。
専用使用部分の範囲は法律等で定められているわけではなく、個々のマンションによっても異なりますが、その例としては、駐車場、自転車置場、倉庫等があげられます。

Q.管理組合の業務は何があるのでしょうか?
A.
管理組合の業務を簡単にいいますと、敷地および共用部分の維持管理にあります。そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール(管理組合規約)を区分所有者の集会(総会)によって決議し、あわせて、管理者(管理組合理事長)および役員を選任します。

次に管理者である理事長は管理組合の執行機関として管理組合規約及び集会の決議に基づいて、必要な手だてを講じることになります。

建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」といいます。)では、この点について「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(第3条)と規定しています。

この区分所有法に基づいて、管理組合は管理規約を定めますが、管理規約に規定する管理組合の業務は、それぞれの管理組合によって表現等若干の違いがあります。

Q.区分所有者が管理組合に支払う費用はどういうものがありますか?
A.
管理組合が区分所有者や賃借人等の占有者から徴収する費用については、様々なものがあります。

代表的なものは、管理費、修繕積立金です。その他に集会所使用料、テニスコート使用料、掲示板使用料、駐輪場使用料、駐車場使用料、専用庭使用料、倉庫使用料、トランクルーム使用料等があります。

Q.転出入の発生に伴う手続きの留意点を教えてください。
A.
マンションのような集合住宅では、お住まいの管理は非常に大切なことです。

特に入退居時の手続きをしっかりしておかないと、後でトラブルの原因にもなりかねません。また、入居時によく内容の説明を聞いていなかったことが原因で、管理費や修繕積立金などの滞納や、生活上のトラブルが発生しているケースも意外に多いようです。

これを防ぐために、管理組合としていくつかの点に留意することが必要です。詳細は管理会社にお尋ねください。

Q.マンション内での犬や猫の飼育から生じるトラブルがあった場合の解決方法を教えてください。
A.
ペット飼育から生じるトラブルは、人間の感情的側面が介在しているだけに解決が難しく、またそれだけに管理規約の改正・飼育ルールの決定だけで解決できる性質の問題ではありません。その後の的確な運用こそが大切になります。

解決策の策定に当たっては、飼育の問題点及び効用を念頭に置いておくことが大切です。
また、規制の仕方についてもペットの飼育法、ペットの効用、法律面の三通りを考える必要があります。これらのことを総合的に勘案し、自分たちのマンションにとって、どういうやり方がふさわしいか、十分に話し合って解決に当たってください。

Q.いざという時、避難通路になると聞いているのですが、バルコニーに物置を置いてもいいのでしょうか?
A.
消防法で、2方向避難経路の確保が義務づけられており、同時に管理規約・使用細則で、バルコニーに物置などを置くことは禁止されています。火災など緊急時に避難の妨げになったり、物置など大型のものは簡単に移動できず、下にゴミがたまって排水の妨げになるからです。
そこで管理組合は、これらのことを違反者に説明し撤去することを求めることができます。

Q.ゴミ出しのルールが守られていません。前日からゴミを出している人もいます。ルールを守ってもらうためにはどうしたらよろしいでしょうか?
A.
指定日や分別方法を書いたポスターを貼ったり、各戸にチラシを配って、ひとりひとりの住民の方にゴミ出しのルールを徹底しましょう。

それでもルールが守られない場合には、ちょっと強硬手段になりますが、次のような方法を考えてみてはいかがでしょうか?
 1.マンション住民が交代で、ゴミ出しの前夜から監視、指定時間や分別の徹底を呼びかける。
 2.理事会で決議し、悪質な違反の場合、ゴミ袋の中身を調査し直接本人に注意を促す。

Q.リフォームをしたいのですが、手続きなどありますか?
A.
工事内容、工期、作業時間等を管理組合に対して届出をおこない、承認を得ることが必要です。届出書類の様式は管理会社にお問い合わせ下さい。

工事内容の注意事項としては、火災報知器の設置及び移設は、資格を有する専門業者へ依頼しましょう。

また、電気容量の増加は、マンション全体とのバランスがありますので、必ず電力会社及び管理会社にご確認願います。

Q.エアコンの換気装置を設置するために、マンションの外壁に円筒形の開口部を勝手に設置した組合員がいます。原状に戻すことを要求できるでしょうか?
A.
外壁が共用部分であることは、言うまでもありません。したがって、その組合員に対して開口部をふさぐ復旧工事をさせることができます。
それにもかかわらず復旧工事などの原状回復行為をしない場合は、総会の決議により、原状回復を求める訴訟を提起することができます。